Γράφει ηΈφη Τσατταλιού
Σαν να μην έφτανε η οικονομική κρίση που βιώνει η Ελλάδα τα τελευταία χρόνια με ό,τι αυτό συνεπάγεται, μετά τις περικοπές σε μισθούς και συντάξεις, τις απολύσεις, τις συγχωνεύσεις και καταργήσεις νοσοκομείων και σχολείων και τη γενικότερη κινητικότητα που επικρατεί το τελευταίο διάστημα, τώρα θα πρέπει να “ανησυχούμε” και για την πρώτη κατοικία των δανειοληπτών. Και αυτό διότι -αν και ακόμα βρίσκεται υπό συζήτηση- στον αρχικό σχεδιασμό της Κυβέρνησης είναι να τεθούν κάποια κριτήρια, όπως η αντικειμενική αξία του σπιτιού, το ύψος του δανείου και η εισοδηματική κατάσταση των ιδιοκτητών, προκειμένου να αρθεί σταδιακά η απαγόρευση του πλειστηριασμού της πρώτης κατοικίας.
Με βάση με τη ρύθμιση που ψηφίστηκε πέρυσι, μέχρι τα τέλη του 2013 έχουν απαγορευτεί οι πλειστηριασμοί ακινήτων με αντικειμενική αξία έως 200.000 ευρώ, τόσο για τα φυσικά πρόσωπα όσο και για τα νομικά, αλλά και των ακινήτων που αποτελούν την πρώτη κατοικία ανεξαρτήτως ποσού.
Όμως σύμφωνα με τις τελευταίες εξελίξεις, η τρόικα ασκεί πιέσεις για την αναμόρφωση της νομοθεσίας και κατ’ επέκταση την άρση της απαγόρευσης των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας για το 2014. Οι ειδικοί στην αγορά όμως, εκτιμούν πως αυτό το ενδεχόμενο όχι μόνο δεν θα έχει θετικά αποτελέσματα, αλλά αντιθέτως θα μειωθεί η αντικειμενική αξία των ακινήτων έως και 20%. Ως γνωστόν άλλωστε η αγορά ακινήτων αυτό το διάστημα, βρίσκεται στη χειρότερη ίσως περίοδο, αφού με δεδομένο της κρίσης δεν υπάρχει η προσδοκώμενη ζήτηση, αλλά και να υπήρχε χαρακτηρίζεται ασύμφορη, λόγω της υπερφορολόγησης.
Σύμφωνα με την εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών και συμβούλων ακινήτων GLP Values ΑΕ, η επικείμενη άρση της απαγόρευσης των πλειστηριασμών, η μεταβατική ισχύς της μείωσης του ΦΠΑ στην εστίαση, η πιθανή καθυστέρηση της επιβολής του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων από 1/1/2014 και η διατήρηση του ΕΕΤΗΔΕ μέσω της ΔΕΗ και για το 2014, δεν μπορούν να δημιουργήσουν βιώσιμες συνθήκες ουσιαστικής αντιστροφής του αρνητικού κλίματος στην αγορά ακινήτων.
Συνταγματική κατοχύρωση
Το δικαίωμα στην κατοικία, δεν αποτελεί απλώς μια θεμελιώδη έκφανση του πυρήνα του δικαιώματος στην ιδιοκτησία, αλλά συνδέεται άρρηκτα με την ανθρώπινη αξιοπρέπεια. Κι αυτό διότι άνθρωπος χωρίς κατοικία, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι απολαμβάνει μια αξιοπρεπή διαβίωση που προσιδιάζει σε ένα σύγχρονο κοινωνικό κράτος δικαίου. Το άσυλο της κατοικίας και το δικαίωμα στην κατοικία γενικότερα, κατοχυρώνεται συνταγματικά στο άρθρο 9 παρ. 1 και 21 παρ. 4 του Συντάγματος. Στο άρθρο 21 παρ. 4 αναφέρεται: “Η απόκτηση κατοικίας από αυτούς που τη στερούνται ή στεγάζονται ανεπαρκώς αποτελέι αντικείμενο ειδικής φροντίδας του Κράτους”. Το ενδεχόμενο, όμως πλειστηριασμού της πρώτης κατοικίας , όχι μόνο δεν αποτελεί ειδική μέριμνα του κράτους για το δικαίωμα στην κατοικία, αλλά συμβάλει στο να απολέσει ο μέσος άνθρωπος αυτό το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα.
Η «προ-πλειστηριασμού» διαδικασία
Η διαδικασία θα ξεκινήσει από την τράπεζα αν ο δανειολήπτης δεν έχει πληρώσει πάνω από τρεις δόσεις. Τότε θα λάβει απο την τράπεζα εξώδικο, όπου θα τον καλεί να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του με την εξόφληση του ποσού. Αν δεν γίνει κάποιος διακανονισμός με την τράπεζα για την εξόφληση των δόσεων, η τράπεζα καταγγέλει τη σύμβαση δανείου, έτσι ώστε να γίνει απαιτητό όλο το ποσό και αποστέλλει διαταγή πληρωμής στον δανειολήπτη-οφειλέτη. Από αυτή τη στιγμή και μετά η τράπεζα μπορεί να ξεκινήσει τη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της περιουσίας του οφειλέτη.
Άμυνα κατά της αναγκαστικής εκτέλεσης
Η τράπεζα έχει την δυνατότητα, τρεις εργάσιμες ημέρες μετά την επίδοση της σχετικής διαταγής, να προχωρήσει σε εκτέλεση της διαταγής. Δηλαδή σε κατάσχεση. Ο μόνος τρόπος για να σταματήσει η διαδικασία είναι να γίνει ανακοπή, εντός 15 ημερών από την επίδοση, και παράλληλα να κατατεθεί στο αρμόδιο δικαστήριο αίτηση αναστολής της εκτέλεσης με ασφαλιστικά μέτρα, έτσι ώστε έως ότου συζητηθεί η αίτηση να μην μπορεί η τράπεζα να προχωρήσει στην σχετική διαδικασία.
-Αν γίνει δεκτή η αίτηση αναστολής : Τότε θα πρέπει να περιμένουμε να οριστεί η τακτική δικάσιμος (ενδεχομένως θα πάρει καιρό), οπότε μέχρι τότε δεν υπάρχει ο κίνδυνος να «χαθεί» το σπίτι.
-Aν γίνει δεκτή η αίτηση ανακοπής: Δεν προχωράει η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης
-Αν δεν γίνει δεκτή η αίτηση ανακοπής: Τότε προχωρά κανονικά η διαδικασία της κατάσχεσης και ο μόνος τρόπος που απομένει για να καθυστερήσει η διαδικασία είναι η αίτηση ανακοπής 5 μέρες πριν τον πλειστηριασμό με αιτιολογία την αναπροσαρμογή του τιμήματος. Αν γίνει δεκτή εξασφαλίζεται περίπου έξι μήνες καθυστέρηση.
Με την κατάσχεση αφαιρείται το δικαίωμα από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, πώλησης, μεταβίβασης κτλ. έως ότου το ακίνητο να βγει σε πλειστηριασμό. Σε πλειστηριασμό θα βγει το ακίνητο, αν δεν κινηθούμε νομικά, σε 40 μέρες από την επίδοση της κατάσχεσης.
Προστασία του ασθενέστερου μέρους
Ο ασθενέστερος συναλλασσόμενος προστατεύεται από πολλές διατάξεις του ΑΚ, όπως για παράδειγμα με τη γενική ρήτρα της καλής πίστης, που απαιτεί στις συναλλαγές την εντιμότητα. Πρόκειται για μια ρήτρα με αξιολογικό περιεχόμενο, που διατρέχει το συναλλακτικό δίκαιο τόσο κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων όσο και κατά την εκτέλεση των συμβάσεων. Είναι σαφές πως ο ασθενέστερος στην προκειμένη περίπτωση είναι ο οφειλέτης, ο οποίος κινδυνεύει να μείνει χωρίς κατοικία. Η μη εξασφάλιση ενός ελάχιστου και αξιοπρεπούς επιπέδου διαβίωσης (που δεν είναι άλλο από την πρώτη κατοικία) έρχεται σε αντίθεση με την καλή πίστη που θεσπίζει ο ΑΚ.
Προστασία της πρώτης κατοικίας
Αρχικά ο οφειλέτης αν δεν είναι ενήμερος, βάσει του ν. 3869/2010 (Νόμος Κατσέλη) μπορεί άμεσα να υποβάλει αίτηση στο Ειρηνοδικείο, οπότε και εισάγεται η διαδικασία του προδικαστικού συμβιβασμού. Αν δεν υπάρξει συμφωνία εντός δύο μηνών από την κατάθεση της αίτησης στο Ειρηνοδικείο προχωράει κανονικά η διαδικασία με εκδίκαση της αίτησης από το δικαστήριο, όποτε αυτή θα οριστεί. Μέχρι την ημερομηνία της συζήτησης (2 μήνες δηλαδή) αναστέλλονται τα καταδιωκτικά μέτρα κατά του οφειλέτη αλλά και η δυνατότητα των τραπεζών να πλειστηριάσουν το ακίνητο.
Αν δεν υπάρξει συμφωνία στην πρόταση του οφειλέτη προς τον πιστωτή, τότε την ίδια μέρα κιόλας συζητείται η έκδοση προσωρινής διαταγής για την προστασία της πρώτης κατοικίας έως την ημερομηνία που έχει προσδιοριστεί το δικαστήριο. Ο δικαστής , εφόσον κρίνει ότι υπάρχει πιθανότητα να ευδοκιμήσει η κύρια αίτηση, χορηγεί προσωρινή διαταγή για την προστασία της πρώτης κατοικίας και αναστέλλονται άμεσα και μέχρι την εκδίκαση της κύριας αίτησης τα καταδιωκτικά μέτρα κατά του οφειλέτη με αποτέλεσμα να μην υπάρχει ο κίνδυνος του πλειστηριασμού.
Αν είναι ενήμερος οφειλέτης ή δεν έχει καταγγελθεί η σύμβαση του , μπορεί να υπαχθεί στη ρύθμιση για τους ενήμερους οφειλέτες που ψηφίστηκε στις 10-6-2013 και ισχύει για 6 μήνες από τη δημοσίευση του νόμου. Θα πρέπει λοιπόν να σπεύσουν οι οφειλέτες να υποβάλλουν τις αιτήσεις τους στα πιστωτικά ιδρύματα το ταχύτερο δυνατό για να προλάβουν την προθεσμία των 6 μηνών.
Παρατηρήσεις
Από το 2008, βρισκόμενοι σε εποχή κρίσης, έχει παγιωθεί κάθε χρόνο να ανανεώνεται η απαγόρευση των πλειστηριασμών της πρώτης κατοικίας, ως ασφάλεια για εκείνους που υπό άλλες συνθήκες τότε ανέλαβαν να πάρουν δάνεια και υπό άλλες συνθήκες τώρα να μην μπορούν να εκπληρώνουν αυτήν την υποχρέωση τους. Ενδεχομένως αυτό το “τρομακτικό” μέτρο που πάει να περάσει, να έχει και έναν τρόπο τινά προληπτικό χαρακτήρα, με την έννοια ότι μπροστά στον φόβο να μείνουν χωρίς σπίτι, θα κάνουν οι θιγόμενοι δανειολήπτες “τα αδύνατα δυνατά”, ώστε να πληρώνουν τις δόσεις των δανείων τους. Προς στιγμήν, οι αντιρρήσεις απέναντι σε αυτό το δυσμενές μέτρο είναι έντονες. Όμως εξίσου έντονες είναι και οι πιέσεις από την τρόικα προκειμένου να “περάσει το δικό της”. Το σχεδόν βέβαιο αποτέλεσμα των μαζικών πλειστηριασμών είναι πως η τιμή των ακινήτων θα πέσει κατακόρυφα και θα «καταρρεύσει» η κτηματαγορά. Το μόνο ίσως θετικό να είναι οι πιθανές αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο των πλειστηριασμών με συντομότερες διαδικασίες και μεγαλύτερη διαφάνεια κατά τη διεξαγωγή τους.
* ηΈφη Τσατταλιού είναι τελειόφοιτη Νομικής ΔΠΘ
τέλειο
ΑπάντησηΔιαγραφή